Qual è il vantaggio di usare astagest?
Grazie al gestionale astagest hai l’opportunità di poter consultare un grande bacino di notizie di immobili in vendita, senza passare da un sito all’altro. Una volta scelti gli immobili che vuoi pubblicizzare ovviamente bisogna fare un giusto lavoro di revisione prima di inviare l’immobile in pubblicità (verificare la veridicità delle informazioni date dal tribunale, recuperare i dati dell’immobile, fare le foto dell’immobile, stilare una buona descrizione dello stesso, ecc).


Perché in astagest non posso copiare le fotografie?
Le foto della procedura non possono categoricamente essere ripubblicate perché sono di proprietà del tribunale e la divulgazione delle stesse comporta il rischio di incorrere in multe.
Per pubblicare la scheda dell’immobile all’asta con delle fotografie è possibile scegliere tra diverse modalità:

  • recarsi in loco e scattare autonomamente fotografie dell’immobile o registrare video
  • recuperare degli screenshot dell’esterno dell’abitazione tramite streetview (solo se l’abitazione non si trova in una strada privata, in tal caso si potrà pubblicare solo una foto dell’ingresso della strada)
  • caricare fotografie o video con slogan dell’agenzia che racconta in che modo fornisce consulenza sulle aste


Come posso compilare al meglio una scheda asta nel gestionale per la pubblicazione sui portali?

  1. compilare sempre i campi obbligatori (tipologia immobile, prezzo, classe energetica, metri quadri, numero vani/locali)
  2. indicare sempre il prezzo dell’asta, se presente è più appetibile pubblicare il prezzo minimo
  3. compilare le caratteristiche dell’immobile: numero vani, numero camere da letto, numero bagni, metri quadri, piano immobile, totale piani, anno di costruzione, classe energetica
  4. compilare la scheda con maggiori caratteristiche dell’immobile: stato dell’immobile, grado dell’immobile, tipo di consegna, riscaldamento, tipo di riscaldamento, tipo di cucina, accessori (Servizio portineria, Porta blindata, Impianto d’allarme, Cancello elettrico, Videocitofono, Fibra ottica, Camino / caminetto, Idromassaggio, Piscina, Campo da tennis)
  5. l’indirizzo deve essere compilato al meglio con una via specifica pubblicata e posizionata su mappa
  6. il titolo di presentazione dell’immobile all’asta
  7. la descrizione dell’annuncio deve conteggiare almeno 50 parole e deve essere il più completa possibile: oltre alla descrizione delle caratteristiche dell’immobile bisogna specificare i dettagli dell’asta, che tipo di asta è (telematica o analogica), come si svolge l’asta (ad esempio se è un’asta asincrona, quindi a tempo, specificare non solo quando parte ma anche quanto dura); per allungare la descrizione, dopo i dettagli dell’immobile e dell’asta è possibile aggiungere un testo sempre uguale di presentazione dell’agenzie e dei servizi di consulenza offerti
  8. caricare minimo 10 fotografie in formato jpg, di almeno 1.024 pixel di risoluzione sul lato più lungo e per ogni immagine scrivere una didascalia (vedi domanda Perché in astagest non posso copiare le fotografie?)


Quali sono le migliori modalità per pubblicizzare un’asta?

  1. sito web ufficiale dell’agenzia immobiliare
  2. portali immobiliari
  3. marketing tramite email a tutti i miei contatti (proponendo ad esempio due/tre soluzioni con caratteristiche differenti)
  4. schede stampate dell’immobile all’asta
  5. volantinaggio


Quali sono le figure di giustizia dell’asta?

  1. Giudice
  2. Delegato alla vendita
  3. Custode giudiziario
  4. Perito


Da quali siti vengono prese le informazioni delle aste presenti in astagest?
Le informazioni vengono reperite da diversi siti, di seguito qualche esempio:

Il primo sito è quello nazionale e dovrebbe essere il più completo, ma questo dipende dalle singole città italiane. Ecco perché le schede in astagest vengono arricchite il più possibile cercando di incrociare le informazioni prese da diverse fonti.


E’ possibile visitare un’immobile all’asta?
Certo, si può richiedere una visita dell’immobile al custode giudiziario che assegnerà una data e ora per visitare l’immobile. L’incontro proposto non è trattabile come un normale appuntamento per il mercato libero.


Chi può partecipare ad un’asta?
Tutti possono partecipare ad un’asta tranne il creditore, che può eventualmente partecipare tramite società apposite come Reoco (Real Estate Owned Company), e il debitore, perché è già proprietario dell’immobile. Al suo posto possono invece partecipare ad esempio la moglie o i figli.


Quali tipi di aste esistono?

  • Aste da pignoramento – immobile messo all’asta nel caso di mancato adempimento spontaneo a un obbligo esistente
  • Aste concorsuali – immobili messi all’asta a causa di fallimento, concordati preventivi, liquidazioni giudiziarie
  • Aste da causa civile – immobili messi all’asta allo scopo di soddisfare, tramite il ricavato, una causa civile
  • Aste da divisione giudiziale – immobili messi all’asta allo scopo di soddisfare ad esempio, tramite il ricavato, la suddivisione di un’eredità
  • Aste per volontaria giurisdizione – immobili messi all’asta per scelta


Come può avvenire un’asta?

Asta fisica
Ci si presenta personalmente all’asta, consegnando la busta con assegno (l’offerta non deve essere inferiore alla base d’asta o al prezzo minimo stabilito dal tribunale, se disponibile), documenti d’identità e qualsiasi altro documento richiesto dal delegato nel documento di avviso di vendita.
Il delegato alla vendita può essere un avvocato, un commercialista o un notaio, incaricato dal giudice di seguire l’andamento dell’asta in questione.
In sede d’asta lui stesso aprirà una ad una le buste controllando che siano conformi all’avviso di vendita e stabilirà in base alle offerte ricevute la base di partenza per l’asta (ovvero l’offerta più alta ricevuta). Ammetterà così i partecipanti alla fase successiva dell’asta, la fase di rilancio, durante la quale ogni partecipante potrà rilanciare sul prezzo con lo scopo di aggiudicarsi l’immobile.
Se alla data dell’asta non arriva nessuna offerta, l’asta andrà deserta; se invece c’è una sola offerta ovviamente l’asta verrà aggiudicata direttamente.

Asta telematica
Ci sono tre modalità:

  • sincrona: tutti i partecipanti nello stesso momento si collegano online per lo svolgimento dell’asta, il delegato alla vendita esamina tutte le buste ricevute telematicamente e poi dà il via alla gara, il tutto si svolge per iscritto tramite computer
  • sincrona mista: unisce l’asta fisica all’asta telematica, quindi il delegato alla vendita esamina tutte le buste ricevute in via telematica e quelle ricevute cartacee, poi dà il via alla gara e durante lo svolgimento dell’asta tiene sott’occhio i vari rilanci che arriveranno sia da computer che fisicamente
  • asincrona: si tratta di un’asta a tempo, generalmente dura circa 24h, ma esistono aste che durano anche più giorni; durante questo tempo vengono raccolte tutte le offerte ed il partecipante che farà l’offerta più alta si aggiudicherà l’asta

Ovviamente è nell’interesse di tutti riuscire a chiudere l’asta nel minor tempo possibile, più guadagna il creditore, meno saranno i debiti del proprietario dell’immobile.
A questo scopo c’è un metodo chiamato “vivacizzazione dell’asta”: maggiore è il numero di partecipanti all’asta maggiori saranno i rialzi e, di conseguenza, sarà probabilmente più alto il prezzo finale di vendita dell’immobile. All’asta ci sono anche persone (solitamente legate all’ente creditore) che non partecipano per aggiudicarsi l’immobile, ma con lo scopo di portare in alto il prezzo all’interno della vivacizzazione, lasciando poi che l’immobile venga aggiudicato a qualcun altro con un prezzo più alto.


Come interagisce l’agenzia immobiliare nel mondo delle aste?
L’agenzia immobiliare non partecipa fisicamente o telematicamente all’asta ma può proporre la sua consulenza agli interessati per seguire l’acquirente passo dopo passo.


Quali sono i documenti importanti da visualizzare su un scheda asta?

  • avviso di vendita: documento del tribunale che riporta tutte le informazioni necessarie alla partecipazione all’asta (qual è la base d’asta, quanto è il rialzo minimo, come si svolgerà l’asta, ecc)
  • perizia / visura ipotecaria: utile per conoscere gli aspetti dell’immobile ed il valore stabilito. E’ importante controllare questi documenti anche per informarsi, prima di pubblicizzare l’immobile, sulla veridicità dei dati riportati (per sapere quindi se la conformazione dell’immobile è a norma, se ci sono situazioni gravose, ecc)


Cosa succede una volta che l’asta viene aggiudicata?
Una volta che un’asta viene aggiudicata, viene redatto immediatamente un verbale di aggiudicazione. L’aggiudicatario deve essere quindi pronto per la compilazione del verbale specificando tutte le informazioni che gli vengono richieste, ad esempio dichiarare se si tratta della sua prima casa, ecc. L’immobile deve essere obbligatoriamente intestato a chi ha partecipato all’asta (quindi all’aggiudicatario) – unica eccezione se partecipa ad esempio un avvocato per persona da nominare.
Dopo circa 10/20 giorni dal verbale di aggiudicazione il delegato alla vendita dovrebbe mandare un’email all’aggiudicatario, specificandogli entro quanto tempo deve provvedere a saldare il tutto (la differenze di prezzo tra cauzione già versata e prezzo di aggiudicazione dell’asta, le tasse, le imposte, ecc).
Una volta effettuato il saldo si attende il decreto di trasferimento per poi controllare che siano state fatte tutte le operazione necessario a completare la procedura (verificare che sono state saldata le ipoteche, se è stato cancellato il pignoramento, se è stata trasferita la proprietà, se la voltura al catasto è stata fatta correttamente, ecc).
Solo in fase finale avviene la consegna delle chiavi di casa.


Il portale pubblico entro quanto dovrebbe togliere l’annuncio dalla pubblicità?
Non c’è una regola o una legge in merito, dovrebbe essere il delegato alla vendita a tenere aggiornato l’annuncio dell’asta ed a specificare se l’asta è aggiudicata o meno.


Dove vedo se l’asta è andata deserta o meno?
Si parla di asta deserta o deserziata quando nessuno presenta un’offerta. In tal caso i delegati alla vendita avrebbero l’obbligo di scrivere questa informazione nel portale delle vendite pubbliche. In alternativa l’interessato può scrivere via email al delegato per ricevere maggiori informazioni o chiedere indicativamente quando potrà essere fissata una nuova asta. Questa informazioni può essere molto ultime per portarsi avanti col lavoro e organizzarsi per la vendita dell’immobile.


Cosa si intende per asta non partecipabile?
Quando ad esempio una prima asta va deserta oppure quando l’immobile viene pubblicizzato ma ancora non è stata resa nota una data d’asta, ecco che diventa un’asta (temporaneamente) non partecipabile.
Poter consultare anche le aste non partecipabili è vantaggioso in quanto è possibile pubblicizzare l’immobile e giocare d’anticipo. L’agenzia può reperire eventuali persone interessate e le può ricontattare appena la data d’asta viene dichiarata, così da organizzare una visita dell’immobile e capire se sono interessate a partecipare all’asta.

Solitamente le aste vengono pubblicate almeno 45 giorni prima della data d’asta, quindi in questo lasso di tempo si ha tutto il tempo di valutare anche la possibilità di fare un “saldo e stralcio”.


Cosa si intende per saldo e stralcio?
Con il termine “saldo e stralcio” si intende la speciale compravendita dell’immobile (anche se già pignorato o già all’asta), in modo quindi che i debiti vengano del tutto stralciati (perché l’immobile viene sicuramente venduto ad un prezzo maggiore).
Il termine “preasta” significa “prima dell’asta” ma non è una definizione ufficiale e dichiarata. Si può parlare di immobile in preasta appunto quando la procedura è ancora in attesa di una data d’asta e quindi è possibile proporre il saldo e stralcio.


Cos’è un’istanza di assegnazione?
Il creditore (ovvero le banche) si rivolge a società specializzate chiamate Reoco (Real Estate Owned Company) per aggiudicarsi gli immobili all’asta al di sotto della base d’asta (ovvero tra prezzo minimo e base d’asta) per poi rivenderlo a mercato libero e riuscire così a guadagnarci maggiormente. Aggiudicarsi così un immobile significa anche dover pagare le tasse, accollarsi le spese di condominio ed eventuali spese di manutenzione, per questo motivo non tutte le banche sono interessate a procedere in questo modo.
In caso di istanza di assegnazione, il giorno dell’asta sarà il delegato alla vendita a dichiararne la presenza. I partecipanti all’asta potranno poi scegliere se rinunciare o se rilanciare con un’offerta che deve essere superiore di almeno un euro dalla base d’asta. Così facendo verrà automaticamente eliminata l’istanza di assegnazione.